第一财经消息，地产股和债券迎来久违的大涨。11月9日，20碧迪04、20碧迪03、21龙湖05等地产债涨幅超过20%；碧桂园、旭辉、龙光等室内股涨幅明显，部分个股盘中最高涨幅超过50%。
股价大涨的背后是监管层再次表态。中债发行债券后，继续加大对民营房企融资的支持力度。
11月8日，2500亿，二箭重启！然后央行支持民营房企发债，民营企业包括房地产企业发债融资。
上述文章中明确，“第二支箭”将涉及支持方式，除了之前的担保增信、创设信用风险缓释证书外，还增加了“直接购买债券”，并提及2500亿元的财政支持规模。
2018年，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业融资。“第二支箭”是这一政策组合中的纽带。业内人士认为，支持方式的拓宽和支持金额的提高，有助于民营房企恢复发债，修复房企信用。
据中科院统计，凭借“第二支箭”计划的2500亿资金，主管部门已宣布年内将有超万亿资金用于直接支持房地产企业，其中上半年房地产M&A贷款和M&A债券支持规模超过1000亿。5月和8月，示范房企通过信用风险缓释工具和全额担保债券发行融资100亿。8月底，监管部门对宝交大厦专项贷款2000亿，9月底，监管指令对房地产新增600。
增加持续支持。
交易商协会指出，“第二支箭”由央行再贷款出资，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释证书、直接购买债券等方式支持民营企业发债融资。预计支持民营企业债券融资约2500亿元，未来可进一步扩大。
“第二支箭”倡议诞生于2018年。当时，针对部分民营企业遇到的融资困难，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业扩大融资。这“第二支箭”是前述政策组合中的债券支持。
这也是最近十天以来，监管层第三次密集以明确行动支持民营房企融资。
10月27日，中国人民银行副行长潘赴中债增进行专题调研，并表示近期中债增“对保持民营房企债券融资稳定发挥了重要作用”，要求中债增“加大对民营房企债券融资的支持力度”。平安证券集合团队认为，央行对华夏债增提了进一步要求，预计后续担保规模将会增加。
4天后，交易商协会召开了8月以来的第三次民营房企座谈会。11月1日，交易商协会、房地产协会联合中债增，召集惠今、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒地产、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。座谈会同时明确，将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推动十余家房企增信发债，涉及金额约200亿元。
短期内频频发声，加上扶持资金规模的大幅扩大，让业界对这一举措充满期待。企业研发总监刘水
申宏源地产分析师袁浩指出，监管层的发声和融资支持力度的提升，意味着保险主政策的进一步推动。在强调三个融资支持工具的同时，增加了直接购债，预计直接购债的增信效果更强。“支持2500亿元债券融资，强调纳入房地产，并表示可以扩大规模，支持规模明显扩大。”
事实上，自2022年以来，监管层对房地产行业的政策持续宽松和支持，尤其是在房企融资方面，从M&A贷款到信用风险缓释工具，再到中债增利，为民营房企发债提供了充分保障。这些政策是进步的，并采取了许多实际措施。
经销商协会8日晚在官网文章中明确表示，后续及相关工作将整合到支持工具中，整体推进。未来，随着民营企业债务融资支持范围和规模的扩大，支持工具的作用将进一步发挥。
刘水认为，这一支持民营房企发债的政策，将有效引导市场机构改善风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信贷收缩问题，促进民营房企融资回暖。
实际落地还是有问题的。
虽然监管层给予了很多支持措施，但是在市场化实施过程中，尤其是近期中债发行债券的过程中，仍然存在很多问题。
第一财经记者了解到，中债的增加需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保作为风险缓释措施，对于这家房企来说难度不低。多位受访者对记者表示，如果反担保是以实物资产提供的，那么对中国增债的要求非常高，比如资产本身要足够高，股权关系要清晰干净，不能有抵押。
已完成中债发债的房企内部人士告诉记者，机构可能更青睐商业、写字楼等自持资产。“这类资产通常质量较高，现金流稳定，如龙湖天街、吾悦广场，股权相对干净。住宅项目的资产更复杂，可能涉及销售、土地支付等方面，估值不如商业资产方便清晰。”
但目前房企能拿出来的干净优质的项目很少。受困于流动性的压力，房企手里的很多优秀资产之前都是抵押融资，现在能提供的抵押物很少。同时，在目前的市场条件下，资产估值存在大幅折价的可能，房企可能要拿出更多的资产来完成反担保。
此外，多位受访人士对记者表示，其实中国的债务增加会更倾向于由第三方进行反担保。“因为存在资产折价的可能性，虽然担保时已经折价了，但这些毕竟不能马上转化为现金流。”一位长期跟踪房地产板块的券商分析师表示，中债登没有必要持有这么多资产，所以会倾向于更好的第三方提供反担保。
同时，从部分房企的角度来看，借中债增发债券并非最佳选择。在中债发行债券名单中，但尚未使用这一工具的金地表示，使用这一担保工具会产生相关费用，同时各方对担保比例看法不一。但金地手里有很多成熟的持有物业，还有很好的融资空间。所以借中债融资不是很迫切。
也有财务状况尚可的房企内部人士提到，当房企新拿地，销售情况不尽如人意时，借来的钱很难创造更多利润，接下来还债可能不划算。“公司通过各种方式省钱，而且
值得一提的是，有国内已完成发债的房企内部人士提到，虽然反担保的抵押率在45%左右，但获得的融资可以用于还债，而经营贷款获得的资金只能用于日常经营。
“现在房企的运营资金需求其实并不高。”上述房企人士表示，“房企的当务之急显然是解决债务危机。”这样一来，即使发债量小，困难多，一些房企还是更愿意走这种融资方式。
或将克服附带的障碍。
以往扶持政策在实际执行中的种种困难，也让一些业内人士预期此次政策执行会有所不同。
对于新增的“直接购买债券”，上述中债登增发债券的房企内部人士向记者分析，“可能意味着中债登增持，或者关联方也部分参与发债，他们率先行动，带动市场其他投资者跟进，从而有效推动发债规模的扩大。之前只是做信用背书，和亲自参与一级发行是不一样的。”
该房企进一步表示，或许要求房企提供全额反担保的模式也会发生变化，在一定程度上被弱化。
袁浩也认为，三种融资支持工具中，担保增信、创设信用风险缓释凭证都需要房地产企业出具抵押物，抵押物要求较高，增信效果仍然有限，预计本次政府直接购买债务将克服抵押物障碍。
优艾设计网_平面设计“之前6000亿的银行对房地产行业的市场化金融支持，受限于房企没有土地和抵押物，导致开发贷款难以得到有力支持。同时，市场销售疲软，抵押贷款难以得到有力支持。“袁浩认为，央行直接再贷款提供资金支持，资金来源本身比银行的市场化资金更具有增信效应，预计也将克服银行市场化资金支持过程中的一些障碍，从而发挥更好的增信支持效应。
据不完全统计，目前存在风险的房地产企业已达52家，占2021年行业销售额的28%，风险规模创历史新高。
袁浩认为，此次将进一步强调支持民营房企发债融资。预计后续政策将进一步扩大房企数量和融资额，并将实质性修复供给侧。业内指出，部分房企之前一直在努力还债，但“断贷潮”后，流动性进一步承压，最终脱险。这份支持清单可能会涵盖这些企业，帮助它们度过短期危险。
但考虑到长期以来“不要炒房”的大政方针和具体的市场情况，业内有不少观点对政策的实施和效果持谨慎乐观态度。
CICC认为，新增加的“直接债券购买”尚不清楚它是一级还是二级债券购买。“不过，新的目的可能是由于近期部分民营企业地产龙头估值波动较大。为了稳定市场，二次操作的意义更大。"
对于交易商协会提到的2500亿，CICC认为包括了2018年以来一直支持的资金，也包括了中债民企的增信、发债纳入融资支持工具。
“该政策体现了央行等监管机构对包括民营地产在内的民营企业的融资支持，叠加债券购买计划，有助于部分民营地产龙头的二级市场价格阶段性企稳。但由于大量净值型投资者持有此类债券并愿意卖出，具体的价格稳定区间和时间仍取决于买卖双方的资金量。
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