金融支持房地产力度空前 16条新政能否托底楼市？？

《第一财经》11月13日，由央行和银监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》在网上流传，一时间引起强烈关注。

CBN从多个来源证实了该文件的真实性。北方某省市银优艾设计网_设计模板保监局表示，已于昨日下午收到该文件，并按要求转发至各银行保险机构。

从内容上看，254号文从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交房”金融服务、积极配合困境房地产企业风险管理三个方面，包含了支持房地产市场平稳健康发展的16条措施。比如提出对国有企业、民营企业等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资的合理延伸。

智投首席经济学家、研究院院长连平对第一财经表示，此轮新政涉及中短期政策，给房地产市场吃了一颗“定心丸”。2022年末，房企整体融资环境呈现向好态势，风险进一步扩大的概率在下降。购房者信心有望恢复，房地产市场将在今年剩余时间内逐步触底企稳。

16项举措有哪些亮点？这些措施的出台是否意味着对房地产融资的监管大方向已经从限制转向支持？重磅新政能否帮助房企扭转困境？第一财经采访了很多业内专家。

国有和民营房企一视同仁。

24号文明确提出，坚持“两个毫不动摇”，对国有企业、民营企业等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理稳健、主业突出、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构应合理区分项目子公司与集团控股公司的风险，在确保债权安全和资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目的合理融资需求。支持项目主办银行和银团贷款模式，加强贷款审批、发放和回收的全过程管理，切实保障资金安全。

中国研究院指数部市场研究总监陈文静认为，资质好、专注主业的民营房企将获得更多房地产贷款支持。同时，在区分项目风险和集团公司风险的条件下，个别承担风险房企的优质项目也将获得合理的贷款融资支持。相关措施的实施将改善金融机构对民营房企的风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信贷快速收缩的问题。

中信证券首席经济学家明明对第一财经表示，该政策是今年以来对房地产企业最强的扶持政策，有望对稳定房地产市场起到更大的积极作用。前三季度对房地产市场的支持政策多在需求端，第三季度主要是关于保险项目。这一次，最大的不同是加大了对房地产企业的支持。民营和混合所有制房企将在信贷和债券融资方面获得更有力的信贷支持。

股票融资的合理扩张

值得注意的是，在保持房地产融资稳定有序方面，文件的一大亮点在于合理延长存量融资。

连平表示，与之前的政策相比，新的变化在于合理延长了开发贷、信托贷等部分存量融资。最近可以看到，房企融资利润率变化明显。预计下阶段房企资金来源将继续改善。

24号文明确，在确保债权安全的前提下，金融机构和房地产企业

金融研究院的研究报告显示，2022年监管从不鼓励融资类信托，现在“保持信托等资管产品融资稳定”也是一个很大的变化。

支持这两类融资的合理展期，是基于当前房地产开发贷款和信托贷款现实的最有效调整。同时，通过支持延期，也说明监管机构能够正确认识当前行业困境，因地制宜调整政策。

利用发债和信托支持房企融资。

在保持债券融资基本稳定方面，254号文提出支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业增信机构为整体财务健康、短期有困难的房地产企业发债提供增信支持。鼓励债券发行人和持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期支付确有困难的，通过协商做出合理的延期和置换安排，积极化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

在信托融资方面，254号文提出，鼓励信托等资产管理产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格执行资产管理产品和风险防控监管要求的基础上，按照市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产和租赁住房建设提供资金支持。

11月8日，银行间市场交易商协会表示，将继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发行债券进行融资。预计支持民营企业债券融资约2500亿元，未来可进一步扩大。

陈文静认为，推动专业信用增级机构为整体财务健康、短期困难的房地产企业发债提供增级支持，将加快落实支持民营房企通过增级融资。

支持政策性银行提供专项贷款用于“建筑担保”

开发性和政策性金融机构已正式进入市场，帮助解决当前的房地产问题。24号文提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，高效有序地向已审核备案的借款人发放“保障房”专项贷款，使其封闭运行，专项用于支持已出售逾期住宅项目建设和交付使用。

政策性银行“保底交房”专项贷款是解决烂尾楼市风险的紧急措施。9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市发放首笔“楼宇担保交付”专项贷款，支持辽宁省“楼宇担保交付”项目。

银监会相关部门负责人表示，将积极推进“保交房、稳民生”支持，引导银行在地方政府有序安排下，积极参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好合格信贷投放，千方百计推进“保交房、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项贷款支持已售逾期住宅项目建设和交付，维护购房人合法权益，维护社会大局稳定。

连平指出，这份文件提出要积极做好"保交房"的金融服务工作，并明确了这部分金融服务的重点

陈文静表示，254号文在鼓励增加授信额度的基础上，专门对商业银行等金融机构的配套贷款提出了明确的引导方案：如新增配套融资需投向还款来源明确的项目，应划分“专项贷款配套融资”科目进行专项管理，符合尽职调查但仍有不良贷款的可免除责任。此次出台的细则将使金融机构的投资更加精准高效，同时也解除了机构的后顾之忧。

鼓励金融资产管理公司参与风险项目处置。

24号文鼓励商业银行安全有序开展房地产项目M&A贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购困难房地产企业。鼓励金融资产管理公司和地方资产管理公司发挥自身在不良资产处置和风险管理方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等进行协商。加快资产处置的风险缓释模式。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行和金融资产管理公司发行以房地产项目M&A为主题的金融债券。

连平表示，积极配合问题房地产企业风险处置，重点是商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用M&A贷款等不良资产处置方式，有效有序化解风险，加快资产处置步伐。

加大对住房租赁的金融支持。

近年来，我国住房租赁市场发展迅速，政策支持力度持续加大。

该文件还提出，要加大对住房租赁的金融支持，优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。主要内容包括：引导金融机构重点加大对自持产权式住房租赁企业的信贷支持；与租房相关的贷款不纳入房地产贷款集中管理；稳步推进房地产投资信托基金等试点。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。

连平表示，央行此前已明确住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中管理的考核指标。党的二十大报告提出的“租购并举”意味着，未来金融机构将增加对保障性房地产租赁房的住房租赁贷款和REITs等金融工具的使用，以充分发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。